世茂股份暂缓大额投资

　　受疫情影响，在延期20多天后，世茂股份发布了2021年年报。

　　2021年世茂股份实现营收193.92亿元。从业务板块来看，房地产销售收入依然是营收主力，期间达到173.16亿元，占比近93%，其中商业地产销售收入93.22亿元，住宅销售收入79.94亿元。

　　此外，租赁和物管收入13.86亿元，细分到房地产租赁、物业管理、酒店服务业务分别为8.63亿元、5.23亿元和1.99亿元。不同于销售业务的下滑，世茂股份租赁和物管业务均呈现上升趋势，其中房地产租赁营收同比增长25.66%，物业管理和酒店服务收入上升13.19%和3.18%。

　　从盈利能力来看，报告期内世茂股份毛利70.98亿元，虽较去年下降7.5%，但36.6%的毛利率依然处于行业高位，净利润21.35亿元，对应净利率11%，归母净利9.61亿元。

　　销售方面，2021年世茂股份实现销售额288亿元，其中上半年公司销售势头良好，取得166亿元的合约销售额，同比增长达77%，下半年受政策调控和市场急速下行影响，仅实现销售签约122亿元，相较去年同期下降31%。

　　投射到区域上，杭甬和城区城市群依然是世茂股份的业绩重镇，去年这两个区域销售额均超70亿元，占据公司业绩近一半。288亿元的销售额里，二线及以上城市的产值贡献超八成。

　　对照“三道红线”来看，截至去年底，世茂股份在手货币资金88.91亿元，同比下降38.06%，其中非受限现金85.54亿元，现金短债比0.54，剔除预收账款后的资产负债率为63.27%，净负债率60.42%。

　　这一现金短债比也让市场关注世茂股份的流动性。

　　实际上，在刚刚过去的2021年，房地产销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张前所未有，流动性承压是地产行业正在面临的困境。

　　年报里，世茂股份也花了较大篇幅来介绍公司当前的流动性情况，不同于部分房企的“粉饰”，世茂股份在字里行间显得颇为坦诚。

　　截至去年底，公司在手货币资金为88.91亿元，其中受限资金3.36亿元，商品房销售监管资金63.69亿元。

　　与此同时，世茂股份尚有376.3亿元的有息负债待偿，其中一年内到期的有148.73亿元，远大于货币资金。不仅如此，2022年一季度公司实现销售额23亿元，相较去年同期下降59%。

　　基于此，世茂股份坦言目前面临流动性风险，但其并没有“躺平”，而是据此采取了一系列措施确保到期债务的资金需求。

　　首先通过销售回款增强自身造血能力，对于已预售项目，多方支持项目按计划实施进度施工，全力保交付；此外还将加大销售推广力度，将去化率作为关键考核指标，争取更多销售回款。

　　同时控制支出，积极与金融机构和债权人协商，通过借旧还新、展期还款等方式，延缓资金需求；处置部分非核心资产，暂缓大额投资性支出。

　　公司还将提高管理效率，压缩或延缓现金性成本费用支出。这在年报中已有体现。2021年，世茂股份的营业成本为122.9亿元，相较去年同期减少12.39%。

　　巨变之下，市场也高度关注行业走向。

　　世茂股份认为，地产依然是国民经济的支柱产业，但其也表示，去年四季度以来，尽管逆周期修复政策频出，但过去两年组合调控的余波仍对市场环境产生了深远影响，周期复苏效果不及预期风险。

　　在此背景下，世茂股份对今年公司运营给出了具体指引。

　　房开业务方面其设定的目标显得较为保守，考虑到疫情、市场等方面因素，全年计划实现合约销售额130亿元，去化率为45%，以此计算，全年推货量近290亿元。

　　商业板块，世茂股份计划全年实现租赁收入14.2亿元，这也意味着相较今年有所提升。

　　为了实现这一目标，世茂股份在年报里给出了具体方案：根据项目经营状态分类，优质商业项目和进入稳定经营期的写字楼项目，通过精细化管理和高品质服务，使全年空置率维持在5%以下；受市场环境经营出现波动的项目，则将优化品牌组合和租户结构，通过调整和淘汰低坪效、低贡献的租户，使得出租率提升5%-10%。

（文章来源：国际金融报）